Kent Göstergeleri raporu, Ekim 2026 verileriyle kira artışının enflasyonun ve yasal sınırın üzerinde seyrettiğini, barınma maliyetinin özellikle dar gelirli ve kırılgan grupların geçimini zorladığını ortaya koyuyor.
Kent Araştırmaları Enstitüsü (KAE), Kent Göstergeleri serisinin yeni sayısı “Enflasyonun Gölgesinde Barınmak” raporunu yayımladı. TÜİK’in 3 Kasım’da açıkladığı Ekim 2026 enflasyon verilerini temel alan rapor, kira ve konut maliyetlerindeki gelişmeleri, hanelerin geçim sıkıntısını ve barınma krizinden en çok etkilenen grupları ele alıyor.
Kira artışı enflasyonun üzerinde seyrediyor
Rapora göre kira artışı Ekim’de de genel enflasyonun üzerinde kaldı. Kiralar yıllık %39,71 artarken genel enflasyon %29,77 oldu. Kira artışı böylece enflasyonun 9,9 puan, Kasım ayında uygulanacak yasal kira artış sınırının (%31,23) ise 8,5 puan üzerinde gerçekleşti. Kira enflasyonu Ocak’tan bu yana 16,8 puan gerilese de aradaki fark kapanmadı. Konut, su, elektrik ve gazı kapsayan konut grubunda yıllık artış %40,24 oldu; bu grup yıllık enflasyona 4,71 puan katkı yaptı. Rapora göre kiradaki yavaşlamayı enerji fiyatlarındaki artış (yıllık %51,37) dengeliyor; bu nedenle konut grubu %40 bandında kalıyor.
TABLO 1
Temel göstergeler, Ekim 2026
Kira, yıllık %39,71 Ocak’ta %56,55 |
| TÜFE, yıllık %29,77 Kira ile fark 9,9 puan |
| Yasal kira artış sınırı %31,23 Kasım; Ekim’de %31,49 |
Gösterge | Yıllık değişim |
Kira (TÜFE alt kalemi) | %39,71 |
Konut grubu (konut, su, elektrik, gaz) | %40,24 |
TÜFE (genel enflasyon) | %29,77 |
Yasal kira artış sınırı (Kasım 2026) | %31,23 |
Yeni Kiracı Kira Endeksi (TCMB, Eylül 2026) | %26,6 |
Kaynak: TÜİK Tüketici Fiyat Endeksi; TCMB Aylık Fiyat Gelişmeleri ve Yeni Kiracı Kira Endeksi.
Raporun dikkat çektiği bulgulardan biri, mevcut kiracılarla yeni kiracılar arasındaki ayrışma. Tüm kiracıların ödediği kirayı ölçen TÜFE kira kalemi Eylül’de yıllık %41,34 artarken, yalnızca yeni sözleşmeleri ölçen TCMB Yeni Kiracı Kira Endeksi %26,6 arttı. Yeni kiralar reel olarak gerilerken, tüm kiracıların ödediği kira Ekim’de reel olarak %7,7 arttı. Rapor, bu tablonun yükün sözleşmesi yenilenen ve taşınmak zorunda kalan kiracılara kaydığına işaret ettiğini vurguluyor.
Büyükşehirler arasında da belirgin bir ayrışma var. Yeni kiracı kiraları İstanbul’da yıllık %35,5 artarak hem enflasyonu hem yasal sınırı aşarken, bu oran Ankara’da %25,1, İzmir’de %23,7 oldu.
TABLO 2
Büyükşehirlerde yeni kiracı kira artışı, Eylül 2026
İl | Yıllık değişim | Yasal sınırın (%31,23) üzerinde |
İstanbul | %35,5 | Evet |
Türkiye | %26,6 | Hayır |
Ankara | %25,1 | Hayır |
İzmir | %23,7 | Hayır |
Kaynak: TCMB Yeni Kiracı Kira Endeksi (Eylül 2026); yasal sınır: 12 aylık TÜFE ortalaması (Kasım 2026).
Barınma, geçim sorununun merkezinde
Raporun sunuş bölümü, kira sorununu geçim krizi ve eşitsizlik perspektifinden ele alıyor. TÜİK verilerine göre konut ve kira, hane tüketim harcamalarının %29,3’ünü oluşturarak en büyük harcama kalemi oldu. Bu pay en düşük gelir grubunda %38,7’ye çıkıyor. İlanlardaki ortalama kira Türkiye genelinde 28.040 TL ile net asgari ücrete (28.075,50 TL) neredeyse eşitlenmiş durumda; İstanbul’da ise ortalama ilan kirası 45.510 TL’ye ulaşıyor.
Gelir dağılımındaki eşitsizlik bu tabloyu derinleştiriyor. En düşük gelir grubunda konut ve gıda birlikte bütçenin üçte ikisini (%67,9) kaplarken, en yüksek gelir grubunda bu pay %38,1’de kalıyor. Gini katsayısı 0,410; en zengin %20 toplam gelirin %48,0’ini, en yoksul %20 ise yalnızca %6,4’ünü alıyor. TÜRK-İŞ’e göre Ekim’de dört kişilik bir ailenin açlık sınırı 38.024 TL, yoksulluk sınırı 123.856 TL oldu. DİSK-AR’a göre asgari ücretin enflasyon karşısındaki kaybı Ekim’de 7.726 TL’ye ulaştı.
TABLO 3
Gelir gruplarına göre zorunlu harcamaların payı, 2025 (%)
Harcama kalemi | En düşük %20 | En yüksek %20 | Tüm haneler |
Konut ve kira | 38,7 | 25,7 | 29,3 |
Gıda ve alkolsüz içecekler | 29,2 | 12,4 | 17,3 |
Konut ve gıda toplamı | 67,9 | 38,1 | 46,6 |
Kaynak: TÜİK Hanehalkı Tüketim Harcaması 2025. Toplamlar KAE hesaplamasıdır.
Hanelerin borç yükü de artıyor. BDDK’nın 16 Ekim haftalık verilerine göre ihtiyaç kredilerinde takipteki alacak oranı %7,05’e, bireysel kredi kartlarında %6,13’e yükseldi.
Kırılgan gruplar daha fazla etkileniyor
Rapor, kira ve geçim baskısının en çok sınırlı ve sabit gelirli grupları zorladığını ortaya koyuyor. Çocuklarda yoksulluk veya sosyal dışlanma riski %36,8 ile tüm yaş gruplarının üzerinde. Türkiye’de 1,8 milyonu aşkın yaşlı yalnız yaşıyor ve bunların %73,5’i kadın. En düşük emekli aylığı (23.552 TL), Türkiye ortalama ilan kirasının altında kalıyor. Öğrenciler açısından ise KYK yurtlarının yaklaşık 1 milyonluk yatak kapasitesi, örgün eğitimdeki yaklaşık 3,7 milyon öğrencinin ancak dörtte birine yetiyor.
KAE’nin politika önerileri
Kent Araştırmaları Enstitüsü, raporda kira sorununun yalnızca konut politikasının değil, sosyal politikanın da merkezinde olduğunu vurgulayarak altı öneri sunuyor:
- TÜFE kira kaleminin il düzeyinde ve sözleşme türüne göre ayrıştırılarak yayımlanması,
- Beş yılı dolan sözleşmelerde kira tespitinin kademeli uygulanması ve kamuya açık bir emsal kira veri tabanı oluşturulması,
- Düşük gelirli kiracılara hedefli kira desteği sağlanması; TOKİ’nin İstanbul’da başlattığı kiralık sosyal konut programının takvime bağlanarak genişletilmesi, kapsamının tek kişilik ve genç hanelere açılması ve sözleşme süresinin uzatılması,
- Kent kira gözlemevleri kurularak ilçe bazında kira ve kira/gelir verilerinin düzenli yayımlanması,
- Belediye mülkleri ve arsalarında kooperatif ve kamu–özel ortaklığı modelleriyle uygun kiralık konut stoğu oluşturulması,
- Kiracı danışma ve arabuluculuk masaları kurulması, düşük gelirli hanelere enerji maliyetine yönelik sosyal destek verilmesi.
Enstitü, kira yükünü düzenli olarak ölçmeyi, kırılgan grupları hedefli desteklerle korumayı ve uzun süreli, uygun fiyatlı kiralık konut arzını büyütmeyi temel ilkeler olarak öne çıkarıyor.
Raporun tamamına https://www.kentarastirmalari.org/wp-content/uploads/2026/11/Kent_Gostergeleri_Enflasyonun_Golgesinde_Barinmak_Ekim2026.pdf adresinden ulaşılabilir.
